10 советов как не стать обманутым дольщиком

Количество банкротств в строительной сфере растет, увеличивается число обманутых дольщиков. Кризис не повод вовсе откладывать покупку жилья, нужно внимательнее подходить к выбору застройщика, считает Алексей Кузнецов, генеральный директор ООО «Юридическая компания „Деловой дом“». Как правильно подойти к покупке квартиры в строящемся доме, он рассказал в своей колонке.

1. Узнайте, кто застройщик

В соответствии с законодательством застройщиком может быть только юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы. Гражданам следует помнить, что аббревиатура «ИП» не является наименованием организационно-правовой формы юридического лица. Это наименование физического лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Такое лицо не может быть застройщиком, а значит, не вправе заключать ДДУ с гражданами-соинвесторами. Реальность существования юридического лица, называющего себя застройщиком, также рационально проверить. Это можно сделать с помощью сервисов федерального налоговой службы (ФНС).

2. Проверьте деловую репутацию

При выборе застройщика ознакомьтесь с историей компании. Кроме основного сайта застройщика полезно обратиться к ресурсам, свободным от рекламы и содержащим мнения народа. Это всевозможные форумы и группы в социальных сетях. Там вы получите правдивую информацию о предыдущих проектах и положении дел в компании на сегодняшний день.

3. Проверьте договор участия в долевом строительстве

Отношения с застройщиком должны оформляться договором участия в долевом строительстве (ДДУ) и только так. Это обязательное условие, которое каждый дольщик обязан соблюсти, чтобы заручиться поддержкой государства, и при возникновении спора отстоять права. Разговоры со стороны застройщика о неэффективности (сложности, ненадобности и т. п.) заключения ДДУ свидетельствует о его ненадежности. Обещание заключить ДДУ в будущем и подписание предварительного договора купли-продажи не имеют никаких правовых гарантий. На сегодняшний день только ДДУ предоставляет максимальную защищенность гражданам, вкладывающим деньги в строительство жилых помещений. ДДУ в обязательном порядке проходит процедуру государственной регистрации, только после этого у дольщика возникает обязанность внести оговоренную денежную сумму.

4. Получите все документы у застройщика

В соответствии с положениями законодательства о долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строительства только при наличии:

А) разрешения на строительство;

Б) опубликованной проектной декларации (заключение ДДУ с первым участником строительства допускается спустя 14 дней со дня опубликования);

В) оформления прав на земельный участок (государственной регистрации права собственности, государственной регистрации договора аренды, субаренды, договора безвозмездного пользования).

Несоблюдение любого из этих требований ставит под сомнение благие намерения застройщика и его заинтересованность в достраивании объекта.

5. Узнайте о наличии у застройщика страховки

С 1 января 2014 года застройщик должен иметь в пакете документов поручительство банка или страховой компании, которое подтверждает страхование его гражданской ответственности перед дольщиками. Это правило применяется к объектам, строительство которых начато после указанной даты.

6. Изучите банкротные дела

Вступая в долевое строительство, важно не попасться на удочку недобросовестных игроков рынка. Широко распространено явление, когда застройщик, признанный судом банкротом, продолжает рекламировать свои якобы строящиеся объекты, которые давно заморожены и активно делятся в суде. У таких компаний, как правило, в обычном режиме функционирует сайт, на нем не содержится даже намека на несостоятельность.

Проверить, не является ли строительная компания ответчиком в суде по банкротному делу, можно с помощью картотеки арбитражных дел. Внеся в отведенное поле название застройщика, вы получите информацию обо всех судебных разбирательствах, в которые он вовлечен.

7. Проверьте реестры обманутых дольщиков

Сейчас власти стараются обеспечить граждан всей необходимой информацией о благонадежности застройщиков. Во многих субъектах РФ складывается позитивная тенденция по формированию правительством реестров обманутых дольщиков, проблемных объектов, проблемных застройщиков и т. п. Они опубликованы в открытом доступе на сайтах государственных органов, уполномоченных на их ведение. Например, Министерство строительного комплекса Московской области ведет и ежемесячно обновляет реестр проблемных застройщиков. В него включены не только компании-банкроты, но и те, кто ведет строительную деятельность в обход закона, что может повлечь проблемы в будущем. Обращение к сведениям таких реестров — эффективная превентивная мера при выборе застройщика.

8. Проследите за реакцией застройщика

Производя столь значительные финансовые вложения, вы имеете право на ознакомление со всей документацией сразу же при возникновении такого желания. Сокрытие или нежелание застройщика демонстрировать документы должно насторожить вас как покупателя.

9. Не торопитесь

Вооружившись информацией и получив массу советов, важно не растеряться на месте. Изучайте документацию по времени столько, сколько вам требуется, чтобы понять суть изложенной в ней информации. Лично посетите строительную площадку, не стесняйтесь задавать вопросы и просить документы для повторного анализа.

10. Доверьтесь профессионалам

Для надежности можно обратиться за юридической консультацией к специалистам по долевому строительству. Они проанализируют предложенный к заключению договор и дадут рекомендации по дальнейшим действиям. Неблагонадежность застройщика грамотный специалист определит незамедлительно, о чем вы узнаете в первую очередь.

Единый алгоритм, следование которому исключило бы попадание в число обманутых дольщиков, разработать невозможно. Иногда даже у надежных и маститых компаний что-то идет не так, и они оказываются в банкротном состоянии. Однако соблюдение приведенных несложных правил значительно снизит риск заключения договора с недобросовестным застройщиком.