Доходный дом: выкупаем и сдаем жилье по квадратам

Кризис диктует свои правила, и на рынке появляются новые предложения — доходные дома, в которых можно выкупить не всю площадь, а один или несколько квадратных метров для дальнейшей сдачи в аренду. Сколько может принести метр недвижимости и каковы риски владельца, разбирались с экспертами.

Взгляд в прошлое

Идея совместного владения по принципу разделения прав собственности на недвижимость между несколькими инвесторами не нова. Некоторые здания столь дорогостоящи, что одному собственнику тяжело и рисково приобрести такой объект целиком. Разделение же на паи позволяет участвовать в покупке и компаниям, и частным инвесторам с комфортными суммами вложений.

Поиск жизнеспособной схемы обеспечения совместной собственности для единичных объектов недвижимости начался еще в 80-е гг., но большинство из них потерпели крах в силу юридических или налоговых проблем.

В 90-е гг. появились партнерства в области недвижимости, наделенные юридическим статусом обществ с ограниченной ответственностью. Именно они первыми позволили нескольким инвесторам разделить вложения и владение недвижимостью.

Рынок «на ловца»

Согласно оценкам Минрегиона, только 24% россиян могут позволить себе покупку жилья за личные или заемные средства. Рынок, адаптируясь под реалии, готов предложить инвестиции в недвижимость для более широкого круга клиентов.

Схема следующая: вы можете выкупать по 1 кв.м жилья и получать с них прибыль за счет сдачи всего помещения в аренду. Вы и еще ряд заинтересованных инвесторов приобретаете в собственность от одного квадратного метра жилья каждый, что официально оформляется через Регистрационную палату. При этом управление и сдачу в аренду жилых помещений — как на долгий срок, так и посуточно — берет на себя управляющая компания, что избавляет инвесторов от распределения ответственности между собой за эти процессы.

Заявленный ежемесячный доход при этом — более 20% годовых на весь период накопления. То есть, если стоимость квадратного метра — в районе 67000 руб., и доход в месяц составляет 1200 руб., то в год — 14400 руб. всего с одного метра жилья. Срок окупаемости — 4,5 года. Владея 20 кв.м., вы уже становитесь счастливым обладателем 24000 руб. ежемесячно при затратах в районе 1,3 млн руб.

При этом, по заверениям экспертов, доход от традиционной аренды недвижимости демонстрирует показатели существенно скромнее. Интересное предположение, что разбиение на квадраты влияет на доходность.

По словам директора по продажам УК Docklands Екатерины Запорожченко, идея продажи доли в квартирах и апартаментах интересна в силу того, что позволяет привлечь более широкий круг инвесторов, так как не у всех есть свободные 3–10 млн руб. для инвестиций в недвижимость. Но, к сожалению, осуществить ее тяжело с юридической точки зрения. А завышенная доходность и вовсе малореальна.

«Сейчас инвестиции в недвижимость остаются выгодными, хотя уже не так, как это было несколько лет назад. Тогда, инвестировав в строительство на этапе котлована, можно было получить прибыль в 140–150% за три года только за счет роста цены квартиры. Сейчас доходность инвестиций в жилую недвижимость на порядки меньше. В итоге доля инвестпокупок в новых проектах сократилась с 40 до 5–7%. Зато появился новый инструмент — апартаменты, которые будут приносить прибыль не только на стадии строительства, но и за счет дальнейшей сдачи в аренду. Владелец апартаментов, извлекая прибыль от сдачи апартаментов в аренду, может рассчитывать на доходность 11–13% годовых и срок окупаемости 8–9 лет. Возврат инвестиций в апартаменты обеспечивает также ежегодное повышение их стоимости не менее чем на 3–5%. Доходность же в 20 и более процентов годовых сейчас малореальна».

Де-факто и де-юре

Юристы считают, что пока у предложения слишком много подводных камней и рисков, которые снижают потенциальный интерес к доходным домам на новый лад.

Оформление отношений

Председатель коллегии адвокатов города Москвы Елена Бойцова предостерегает, что при приобретении определенного количество квадратных метров квартиры или нежилого помещения (если речь идет о гостиницах) заключается договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости.

«Таким образом, одна квартира или одно нежилое помещение будет принадлежать нескольким сособственникам на праве общей долевой собственности. Далее собственникам объекта предлагается заключить договор аренды, по которому обещают получение фиксированного дохода с квадратного метра.Все долевые собственники объекта недвижимости в договоре аренды должны совместно выступать на стороне арендодателя, поскольку согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом не ясно, как гарантируется, что покупатель не просто приобретает долю в праве собственности, но и сдаст объект в аренду совместно с другими сособственниками. Как вариант, одновременно с заключением договора купли-продажи доли подписать предварительный договор аренды объекта недвижимости, в котором определить существенные условия предоставления объекта в аренду. Но и такой вариант, к сожалению, на 100% не гарантирует заключения договора аренды».

Высокая доходность

Генеральный директор консалтингового агентства «Мастерпланс» Николай Журавлев предполагает, что столь нетипично высокая доходность (21% годовых и выше) может быть обеспечена только низкой себестоимостью строительства жилья. «А это в основном связано с теми или иными нарушениями — например, строительством доходных домов на дачных участках. Этажность и прочие параметры таких домов выдерживаются на грани безопасности от „автоматического сноса по иску властей“, как это произошло в поселке Вешки в Подмосковье. Но все же риски присутствуют: вряд ли владельцы других дачных участков будут довольны таким соседством и могут начать бороться против него. То есть, вкладываясь во фракционные проекты, инвестор должен понимать, что он попадает в зависимость как от добросовестности их организаторов, так и от ряда случайных факторов, которые невозможно контролировать».

Продажа доли в собственности

Если вы захотите продать свои квадратные метры, то можете столкнуться с дополнительными сложностями.

«В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки этой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Сначала вы предлагаете выкупить долю остальным сособственникам, которых может быть несколько в одном объекте недвижимости. Если остальные участники долевой собственности отказываются от покупки или не приобретают продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе предложить долю любому лицу. В случае если доходность инвестиций в предлагаемую схему не будет интересна другим инвесторам, это в принципе вызовет сомнение у новых покупателей, приобретать ли долю в праве собственности на объект недвижимости», — продолжает Елена Бойцова.

Сбой в схеме

По мнению Николая Журавлева, фракционная недвижимость, иными словами, совместное владение в инвестиционных целях, теоретически вполне рабочий инструмент.

Но законодательный контекст все же создает для потенциальных инвесторов значительные риски.

«Например, один из совладельцев доли в квартире может подать в суд иск о вселении в нее — и вселиться. В этом случае схема получения доли дохода от сдачи жилья в аренду полностью ломается. Инвестор перестает получать доход и становится не ясно, что делать с этой долей. Именно по этой причине компания, для которой мы готовили бизнес-план, отказалась от реализации данного проекта несколько лет назад», — подытоживает Николай.

Единственное объяснение, почему такое предложение может быть выгодно обеим сторонам в том, что если частное лицо, официально предоставляющее в аренду помещение, платит налоги в размере 13%, то для компаний ставка составляет уже порядка 40%. При этом, выступая как субарендатор, компания, по идее, от налогов освобождается во избежание двойного налогообложения. Бремя уплаты ложится на арендатора-совладельца, имеющего повышенный в сравнении с рыночным доход. И все в выигрыше, если дело не дойдет до обозначенных рисков.